隐形浪人长沙教育与房价相关性分析-克而瑞创新事业部

长沙教育与房价相关性分析-克而瑞创新事业部

四月，小学新生即将迎来报名入学的节点，又到家长择校季，就近入学的政策让家长不惜重金购买教育地产，让孩子能够享受好教育。
根据长沙市相关教育政策，长沙市的小学生入学实行就近划片入学，每所小学只招收周边特定区域的学生。对于许多重点小学而言，只有户口在其划定的特定区域的学生才能就读。这一新政也意味着，在“就近入学”要求下，“居住地”这一因素在获得优质学校的硬性条件中的权重更大。
长沙市当前中小学资源，以岳麓区为最强；而岳麓区范围内，则以梅溪湖的教育资源独占鳌头。
岳麓区
中、小学特别是其名校主要聚集在梅溪湖，长沙公办中学的四大名校：长郡、雅礼、师大附中、一中，无一例外都把分校开到了梅溪湖。博才教育集团更实在梅溪湖南岸和北岸分别开设了两所分校袁维娅。而新兴起的大王山板块较为空白。
天心区
区域学校分布数量较充足，主要集中在中心板块，另外还会新增一所名校。
雨花区
区域整体学校情况较好，相对而言跳马板块名校资源较为空白，名校集中在高铁新城和雅塘井湾板块。
开福区
中小学较为集中在青竹湖，秀峰—鹅羊山板块在2020年前将新增2所知名小学。
芙蓉区
重点发展产业区—隆平科技园配套教育较为短缺，尚东将在2020年前增加一所小学。
望城区
中小学数量较多，名校集中在金星北—雷锋板块，另外会在2020年前新增一所小学。
长沙县
星沙教育资源比较充足，星沙板块中小学数量均较为均衡，但名校资源较为短缺 。
从长沙教育资源聚合图和长沙房价热力图对比发现：教育资源较为集中的板块，房价普遍高于市场均价，比如：梅溪湖板块、中心板块。
长沙教育资源聚合图
长沙普宅均价热力图
通过对典型项目房价进行对比发现学区房周边价格普遍高于市场均价。
梅溪湖板块学区周边项目一、二手房价
典型性分析
岳麓区2017年普宅均价在10663元/㎡，二手房价格10908元/㎡，梅溪湖板块均价13006元/㎡，二手房价格15671元/㎡。
选取梅溪湖板块博才梅溪湖小学周边房价进行对比分析：中建梅溪湖中心均价17103元/㎡，二手房价格17712元/㎡ ；万科梅溪郡均价15860元/㎡，二手房价格16557元/㎡；金茂广场均价18092元/㎡，二手房价格18606元/㎡。
岳麓区实验小学（非名校）周边房价：合能璞丽均价10004元/㎡，二手房价格12711元/㎡，和泓梅溪四季均价7527元/㎡，二手房价格13437元/㎡，梅溪清秀均价11286元/㎡，二手房价格12269元/㎡。
通过对典型项目房价进行对比发现学区房周边价格普遍高于市场均价3000-5000元/平米左右，二手房价差更大。
学区对房价的影响
基础教育资源对房价的影响相对较大，一个学校所覆盖的区域是固定的，学校招生人数往往是饱和的，一套好学区内的房子就是一张难得进入这个小学的关键因素，不但可以解决住房问题，隐形浪人更重要的是自己的孩子可以享受到高质量的教育；由于学区房固有的稀缺性, 学区房转手相对比较容易，于是出现求大于供的现状，并促进了学区房的巨大升值潜力。
结论
我们通过房价的对比，就不难发现，由于学校不同房价也表现出了差异性。显而易见，学校的知名度以及在市民心中的地位的不同导致每个学校周围学区房价的差异。学校是影响学区房价格的重要因素之一，学校相对越好，就算其他方面的因素稍微差一点的话，房价也会相对较高。
毋庸置疑，教育资源的稀缺和对教育意识的提高让学区房需求供不应求，近年来学区房价格水涨船高。但教育资源每年都随政策变动，投资学区房需谨慎为之！
END
作者：王红兵
克而瑞研展经理
座右铭：
大数据是信息爆炸时代的必经之路。
下期内容预告
重点城市
地王项目现状
2015年楼市爆发以后，房企开启“疯狂抢地”模式，“地王”频现。顶着桂冠颇受关注，调控之雨却说来就来，且犹如江南梅雨季节般绵绵不绝。如何实现"地王”的周转，成为新的难题。
那些曾经名声在外的"地王"们，如今都怎么样了？
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