隐形虫自由职业者增多，灵活办公将成未来趋势-IT桔子

自由职业者增多，灵活办公将成未来趋势-IT桔子

口述：小微蜂 创始人 陈振锋
来源：2017 房产消费创投趋势探讨沙龙-深圳站
编辑：小龙
小微蜂是一家领先的商业地产 SAAS 服务平台，在这里用户可以直接预约业主，以真实的价格和信息完成办公室租赁。无论您想要一个共享工位，或是一个独立办公空间，又或是一个集团总部办公室，您都能以最低的价位租赁到小微蜂在全国 6000 栋写字楼的 20000 多套房源中为你推荐的最佳办公空间。小微蜂获得南极圈、招商启航、君思达等知名投资机构投资。

房地产领域市场分类
根据房地产相关领域从生产到流通环节分为五个环节，分别是开发商、交易平台、运营管理、租赁平台、综合市场等。以华南地区举例，上图中上半部分是大家熟知的住宅领域，下半部分是商业领域，商业领域包括商铺、写字楼、产业、工业等等。

开发商环节由于政策原因没有太多创业公司机会，比较熟知的有万科、华润、保利等等；
从交易环节创业公司拥有入局机会，交易平台在住宅端有链家、爱屋及屋、房多多等，在商业地产有 Q 房网；
运营环节住宅领域有链家旗下的自如、Warm 家、YOU+等，商业领域有优客工场、WEWORK、思微、共享际等；
租赁平台在住宅领域有链家、Airbnb、小猪短租等，在商业房产领域有好租、小微蜂、Instantoffices、乐铺等；
综合市场非常大，在住宅领域有房司令、土巴兔、NEST、图灵猫、思为 VR 等，在商业房产领域有楼小儿、会小二、ETCP、令令开门等。
目前国家政策对于住宅地产规划已有明确的方向，与住宅地产相关的创业领域短期内不会有太大的发展，长租公寓领域可能会有所例外，不过未来政策的影响还处于未知。目前开发商拿到住宅用地非常难，因为地产公司没有概念，持续的炒房对国家经济没有任何帮助，国家经济需要发展，需要促进产业发展。小微蜂最终选择商业地产是因为这个领域未来的发展空间更大，虽然它发展的很慢，但未来市场巨大，而且是在做一件对国家经济发展对社会进步有意义的事情，未来这个领域更值得创业者去挑选。
商业地产千万亿租金市场

目前国内甲级写字楼 2014 年存量 2000 万平米，国家统计局统计未来 3 年甲级写字楼增量为 1400 万平米，办公用地是什么呢？办公用地是乙级写字楼、产业园、旧厂房等，办公用地增量 2014 年新增 7000 万平米，以写字楼/产业园为主，抛开北上广深等城市，其他二三线城市中产业园的体积是非常大的。从存量的角度来看，国内目前已经有超过 2-3 亿的写字楼空间，涉及到的租金部分以及租后市场都是千亿级别，这个市场很多人都没有看到，因为相对住宅领域，商业房产、产业不是很容易看懂。
很多人认为办公室租赁是一个低频领域，其实从地产角度来看，它是一个高频高单价市场卡欧斯泰罗，互联网公司、创业公司平均 7 个月搬一次办公室，一家中型企业平均一年到一年半换一次办公室，而且客单价很高，目前除了开发商以外，市场上有大量的空间运营商，像氪空间、思微联合办公空间、优客工场等。
灵活办公将成为未来趋势

未来 5-10 年所有办公领域将有 20%-30% 的数据会变成小面积办公、灵活办公、联合办公、商务中心等等，所以从产品的配置和产业供应侧优化的角度来说，未来一栋写字楼或者一个产业园有 30% 是 1000 平米到 4000 平米的空间给到央企国企等大型企业整层或多层使用——这是之前的常态，未来会慢慢减少；有 40% 是 300 平米到 1000 平米的空间给到互联网公司、民企外企等较有规模的企业，有 30% 是 50 平米到 300 平米的空间给到 3-20 人的小公司、工作室和自由职业者。
自由职业者的概念随着自媒体、网红、主播等职业的增多大家会有更深入的了解，在美国有 55% 的自由职业者，WEWORK 在美国的主要用户来源于大公司办公点和自由职业者，而中国的自由职业者只有 5%。
随着自由工作者的增多，办公室需求的增加，隐形虫也是过去两年办公租赁这么兴旺的一个原因，并且越来越多的大公司开始单兵作战、小团队作战，开展新业务往往独立出去运营，这会引起整个办公需求的变化，所以灵活办公将会成为一个比较大的趋势。
小微蜂服务了 6 万-10 万用户，用户具有高增长性、互联网相关、新型企业等特点。
中国企业具有非常明显的金字塔形状，最顶尖的是国企央企、中间是地方政府企业、下面是民营企业、最下面是大量个体户和自由职业者。在办公租赁领域涉及到市场规模有 100 多个亿，租后市场超过千亿。
不同的用户的诉求不尽相同，大公司需要真实信息、专人服务，小微企业需要真实信息、租期灵活并且能够直约业主，对业主方和开发商来说是能够提供互联网+营销平台，能够撮合交易，对联合办公空间来说能够快速发布需求、能够有专业管理工具。
在商业地产的核心诉求是提高行业效率，实现互联网自动化，如果在做互联网创业，最后没有帮这个行业实现互联网自动化，其实你就是伪互联网企业，还是在做传统的事情。
未来在房地产行业创业，很重要的领域是房地产行业信息化，如果能够做到房地产行业信息化，未来将会有很大的市场，未来 10 年是全球互联网行业信息化时代，智能停车系统、智能门禁系统，智能楼宇都是房地产智能化生态系统，小微蜂希望通过 SaaS 工具，帮忙小微企业实现在任何区域、任何面积、任意租期都能预订到何时的办公室。
2016 年小微蜂为超过 60000 个用户提供真实信息，服务超过 5000 家新型企业，其中超过 1000 家企业用户从小微蜂了解到共享办公等新型办公模式，超过 300 个用户信赖小微蜂选择了共享办公空间。
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